Umowa przedwstępna jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy ( art. 389 Kodeksu Cywilnego).
Jeśli strony nie zawrą w niej niezbędnych elementów jakie musi mieć umowa sprzedaży, nie będzie można uznać, że została zawarta ważna umowa przedwstępna sprzedaży, z powodu braku spełnienia wymagań przewidzianych dla umowy przedwstępnej określonych w art. 389 par 1 Kodeksu Cywilnego.
Dziś opiszę Wam najważniejsze elementy umowy przedwstępnej.
1. CENA
Powinna być jasno doprecyzowana, może być określona sumarycznie lub cena jednostkowa za m2.
2. METRAŻ
Może on wynikać z wcześniejszego aktu lub księgi wieczystej. Należy każdorazowo zweryfikować te dane, prosząc o nr księgo wieczystej, wówczas wejdź na stronę EUKW – strona główna (ms.gov.pl)
3. PRZYNALEŻNOŚĆ DODATKOWYCH POMIESZCZEŃ
Należy zwrócić uwagę czy do lokalu jest przynależne jakikolwiek pomieszczenie przynależne, np. piwnica, komórka, strych. Pamiętaj, aby umieścić metraż tego pomieszczenia na umowie przedwstępnej. Kupujący płaci za mieszkanie, pomieszczenia przynależne to tzw. wartość dodana
4. SPOSÓB I TERMIN PŁATNOŚCI KOŃCOWEJ
Może się odbyć na kilka sposobów: gotówką w dniu podpisania aktu, przelewem po podpisaniu aktu, kupno w kredycie.
Odradzamy przelew po akcie, kupujący może się spóźniać z zapłatą, wówczas i tak stajemy się właścicielem, ale odzyskanie środków to długotrwały proces. Jeśli zaś kupujemy w kredycie ważne jest, aby notariusz zawarł w akcie odpowiednie zapisy. Warto jako sprzedający zweryfikować zapis umowy kredytowej, co do terminu wypłaty kredytu.
5. LISTA DOKUMENTÓW DO PRZEDŁOŻENIA PRZEZ SPRZEDAJĄCEGO
Przede wszystkim: księga wieczysta, akt notarialny, dowód osobisty, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości. Jeśli nie ma KW, to zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwskazań do założenia KW, zaświadczenie z wydziału meldunkowego o braku osób zameldowanych w lokalu, zaświadczenie z UM o tym, że nieruchomość leży lub nie leży w strefie rewitalizacji.
6. ZAPIS O UPRZĄTNIĘCIU LOKALU.
Warto zapisać klauzulę, że sprzedający uprzątnie mieszkanie, aby nie zostało to na Twojej głowie. W przypadku wielkogabarytowych rzeczy może się to wiązać z kosztami.
7. TERMIN OPUSZCZENIA LOKALU PRZEZ SPRZEDAJĄCEGO
Notariusz przeniesie ten termin do aktu, pamiętaj każda zmiana terminu, wymaga Twojej zgody jako kupującego i najlepiej zawrzeć wówczas aneks do aktu.
8. TERMIN UMOWY PRZYRZECZONEJ
Sprzedający będzie chciał skrócić okres, kupujący wydłużyć. Pamiętaj, aby spotkać się po środku, uwzględniając, np. czas otrzymania kredytu.
9. ODPOWIEDNIE ZAPISY PRAWNE
Np. że mieszkanie nie jest przedmiotem zastawu osób trzecich, że sprzedający nie ma żadnych zaległości, że nie prowadzi działalności w sprzedawanej nieruchomości. O szczegóły dopytaj notariusza.
Źródło informacji
STREFA NIERUCHOMOŚCI, NR6, WRZESIEŃ-LISTOPAD 2019